Շինարարության խթանմամբ տնտեսական աճի ապահովման ֆենոմենը և ռիսկերը

Շինարարության խթանմամբ տնտեսական աճի ապահովման ֆենոմենը և ռիսկերը

ՀՀ Ազգային ժողովում «Կառավարության ծրագրի կատարման ընթացքի և արդյունքների մասին» զեկույցում, ներկայացնելով շինարարության ոլորտում և հիպոթեքային շուկայում վերջին ամիսների ընթացքում արձանագրած միտումները, վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանը կանխատեսեց, որ Հայաստանը կանգնած է շինարարական բումի շեմին: Այս կանխատեսումը մասնագիտական շրջանակներում կրկին ակտիվացրեց շինարարության և մասնավորապես բնակարանային շինարարության խթանմամբ տնտեսական աճի ապահովման իրատեսականությանն ու այս մոտեցման արդյունավետությանն առնչվող քննարկումները: Քննարկումների առանցքում այն թեզն է, որ բնակարանը երկարաժամկետ սպառման ապրանք է և բնակարանաշինությունը չի կարող երկարաժամկետ աճի ապահովման հիմք հանդիսանալ, իսկ դրա անկման դեպքում կարող են արձանագրվել այն բացասական էֆեկտները ինչին մենք ականատես եղանք 2003-2008 թվականներին և դրան հաջորդող ժամանակահատվածում: Սակայն կարծում ենք արդյունքի կրկնությունը հավանական է բացառապես այն դեպքում, եթե կանխատեսվող շինարարական բումն ընթանա նույն սցենարով ու նպատակներով, ինչ 2003-2008 թվականներին: Եվ բացի այդ, որ անցյալի դառը փորձը հաշվի չառնվելով այս անգամ նույնպես թույլ տրվեն բոլոր այն սխալները, որոնք թույլ են տրվել նախկինում: Սակայն մինչ դրան անդրադառնալը փորձենք հասկանալ շինարարության խթանմամբ տնտեսության խթանման մոդելի դրական ու բացասական կողմերը:

Մասնագիտական դիսկուրսի ու ճգնաժամի պատմությունից

Ընդհանրապես շինարարության խթանմամբ տնտեսության աճին նպաստելու մոտեցումը ամենաքննադատվածներից մեկն է Հայաստանում: Ընդ որում, նման քննադատություններ առկա էին ինչպես 2003-2008 թվականների շինարարական բումի տարիներին, այնպես էլ դրանից հետո: Հատկապես, երբ մասնագիտական քննարկումներին միացավ ՀՀ նախկին վարչապետ Տիգրան Սարգսյանը, ով բանավեճի մեջ մտնելով Հայաստանի երկրորդ նախագահի հետ, առանձին վերլուծական հոդվածով անդրադարձ կատարեց «շինարարության փուչիկի» ֆենոմենին: Նշեմ, որ մեր հետազոտական կենտրոնի փորձագետները հրապապարակված ծավալուն հետազոտությամբ ևս անմասն չեն մնացել այս բանավեճից: Սակայն մենք այս մոդելի կողմնակիցների թվում էինք և հենց այն ժամանակ, երբ դրա քննադատությունն ամենատարածվածն էր մասնագիտական հանրույթում:

Արդարության համար պետք է նշել, որ արտերկրի մասնագիտական շրջանակներում էլ այս մոտեցումն ամենաքննադատվածներից մեկն է՝ չնայած բազմաթիվ եվրոպական երկրներում դրա ապահոված տպավորիչ արդյունքներին: Արտերկրի մասնագիտական շրջանակների քննադատությունը խարսխված է նրա վրա, որ 2008 թ. համաշխարհային ֆինանսատնտեսական ճգնաժամը, ի թիվս այլ դրդապատճառների, պայմանավորված էր նաև անշարժ գույքի և հիպոթեքային շուկաների անկմամբ, քանի որ այն ԱՄՆ-ում 2007-ին սկսվեց հենց հիպոթեքային ճգնաժամի ձևով: Որոշ բացառություններով, Միացյալ Թագավորությունում նույնպես ճգնաժամի առաջին ազդակները հենց հիպոթեքային շուկայից եկան: Սակայն պետք է նշել, որ ԱՄՆ-ում հիպոթեքային ճգնաժամը ավելի շուտ և ավելի շատ Freddie Mac-ի և Fannie Mae-ի վատ մենեջմենթի, իսկ ավելի շուտ վարկավորման ռիսկերի վատ մենեջմենթի արդյունք էր: ԱՄՆ մասնագիտական շրջանակներում արդեն 2004-ից անընդհատ քննարկվում էր այն խնդիրը, որ հիպոթեքի շուկայում սուբստանդարտ վարկերը սկսում են գերակշռել ստանդարտ վարկերին: Իսկ ճգնաժամից 10 տարի անց գրեթե բոլոր հեղինակները իբրև ստեղծված վիճակի պատճառ մատնանշում են հենց այդ խնդիրը:

Գուցե Freddie Mac-ի և Fannie Mae-ի մենեջերները վստահ էին, որ կառավարում են ռիսկերը, քանի որ ակնհայտորեն վճարունակություն չունեցող անձանց՝ բնակարան ձեռք բերելու մոտիվացիան ոչ թե երկարաժամկետ մարման պայմանով կացարան ունենալու բնական մղումն էր, այլ կարճաժամկետում բնակարանի վերավաճառքից տոկոսային մեծ եկամտի ակնկալիքը: Այսինքը ռիսկը, որ վերցված հիպոթեքը անգամ միջնաժամկետում չի սպասարկվի 0-ական է: Սակայն, ինչպես ցույց տվեց իրերի հետագա ընթացքը նրանք սխալվում էին և այդ «փուչիկը» մի օր պայթեց: Ակնհայտ է, որ ԱՄՆ-ում «հիպոթեքային փուչիկը փչվում էր» հիմնականում ֆինանսական հաստատությունների կողմից և դա հնարավոր էր, քանի որ այդ «մեծ խաղին» նրանց հետ մասնակցում էին բոլորը՝ կառուցապատողները, ռիելթորները, տնային տնտեսությունները: Այսինքն սա ոչ այնքան հիպոթեքային կամ բնակարանաշինության ոլորտում գերարտադրության, որքան «դերիվատիվային» ճգնաժամ էր, որը դրսևորվում էր ոչ դրան բնորոշ շուկայում (ոչ թե արժեթղթերի այլ անշարժ գույքի շուկայում):

Ամերիկյան «փուչիկն» իր բնույթով ու բովանդակությամբ նման չէր հայաստանյան իրողություններին: Հայաստանում գերարտադրության մասին խոսելն ավելորդ է (չնայած այն տեղի ուներ), քանի որ «խաղին» մասնակցում էին սահմանափակ թվով սուբյեկտներ: Ամենակարևորը. «խաղին» և հատկապես անշարժ գույքի առաջնային շուկայում չէր մասնակցում զանգվածային շուկան: Որքան էլ տարօրինակ է, կարելի է վստահաբար պնդել, որ միջին ու միջինից բարձր եկամուտներ ունեցող տնային տնտեսություններն այս «խաղին» միացել են 2010-ից: Ավելի մեծ թափով զանգվածային շուկան ներգրավվեց 2015-ից հետո և երբեմն ոչ թե բնակարանային պայմանների բարելավման, այլ կորցվող եկամտային հարկը տնօրինվող եկամտի վերածելու նկատառմամբ: Ինչէ, փաստ է, որ նախաճգնաժամային տարիներին Հայաստանում հիպոթեքային շուկան իր զարգացման մակարդակով և ծավալային ցուցանիշներով անհամադրելի էր անշարժ գույքի շուկայում դրսևորվող պահանջարկի միտումներին:

Ոչ ոք չի կարող միանշանակ ասել ի՞նչ կլիներ, եթե 2009-ին հիպոթեքի նկատմամբ պահանջարկը և առաջարկը իրարից այդքան շեղված չլինեին՝ ի օգուտ առաջինի և անշարժ գույքի առաջնային շուկայում բնակելի մակերեսի գները լինեին խելամիտ (կամ գոնե համադրելի ԵՊՀ շրջանավարտների միավորում ՀԿ կողմից առաջարկվող բնակելի մակերեսի գնին): Անգամ ճգնաժամից 4 տարի անց[i] հիպոթեքի նկատմամբ պահանջարկը մոտ 2,2 անգամ գերազանցում էր առևտրային բանկերի և ՈՒՎԿ-ների հիպոթեկային համախառն պորտֆելի մեծությունը: Մեր երկրում անշարժ գույքի շուկայի անկումը պայմանավորված չէր ամերիկյան իրողություններով: Հայաստանում անշարժ գույքի առաջնային շուկան «ընկավ» բնակարանաշինության հիմնական «դոնորների» հեռանալու հետևանքով: Սակայն անժխտելի է, որ անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում (որտեղ պահանջարկ ներկայացնում էր զանգվածային շուկան) առքուվաճառքի գործարքների և գների էական նվազումը պայմանավորված էին գնողունակ պահանջարկի նվազման[ii] և առկա պահանջարկը խթանելուն միտված էֆեկտիվ վարկավորման միջավայրի բացակայության հետ[iii]: Միևնույն ժամանակ, հասկանալի է, որ երկրորդային շուկայի միտումները բնակարանաշինության վրա ուղղակի ազդեցություն չունեին: Տվյալ դեպքում հայաստանյան և ամերիկյան իրողությունների միակ նմանությունը անշարժ գույքի գների արհեստական աճն էր, որը երկու դեպքում էլ պայմանավորված էր անհատի ագահությամբ ու փող ունենալու մոլուցքով: Սակայն եթե մեզանում այդ անհատները հիմնականում Կենտրոն և Արաբկիր համայնքներում շինարարություն իրականացնող սահմանափակ թվով կառուցապատողներն ու անշարժ գույքի գործակալություններն էին, ապա ԱՄՆ-ում այդ անհատները սպառողական շուկան ձևավորող տնային տնտեսություններն էին:

Ինչու՞ հենց շինարարությունը

Այնուամենայնիվ, ինչու՞մ է կայանում շինարարության ոլորտի ֆենոմենը և ինչո՞վ է պայմանավորված դրա խթանման գայթակղությունը: Եթե ցանկանանք բնորոշել շինարարության ոլորտը, ապա կարող ենք ասել, որ այն յուրաքանչյուր տնտեսության համար ունի միևնույն դերակատարումը ինչ թոքերը և ողնաշարը մարդու համար: Դրանով հանդերձ շինարարության ոլորտը կարող է դառնալ նաև ցանկացած տնտեսության «աքիլլեսյան գարշապարը»: Տվյալ դեպքում շինարարությունը և բնակարանաշինությունը կդառնան այդ «աքիլլեսյան գարշապարը», թե՞ կվերածվեն տնտեսության իրական քարշակի կախված է նրանից, թե ինչպիսի սկզբունքներով է այն կառավարվում ու կարգավորվում:

Փաստացի շինարարությունը տնտեսության ամենահամակարգաստեղծ ոլորտներից մեկն է՝ մուլտիպլիկատիվ մեծ էֆեկտով: Շինարարությունն այն եզակի ճյուղն է, որն իր մեջ ներառելով տնտեսական գործունեության 36 տեսակներ, կարողանում է լրացուցիչ «աշխատացնել» տնտեսական գործունեության 23 այլ խմբերում ներառված 107 առանձին ձևեր, որոնք էլ իրենց հերթին լրացուցիչ բեռնվածք են ապահովում տնտեսական գործունեության ևս 32 այլ տեսակների համար: Ըստ էության, շինարարությունը և շինմոնտաժային աշխատանքները նպաստում են շուրջ 1100-ից ավել ապրանքատեսակների արտադրությանը կամ ներմուծմանը: Ընդ որում, ճիշտ կառուցակարգերի գործարկման պարագայում շինարարական բումի ժամանակահատվածում հնարավոր է ներքին շուկայում ձևավորել շինանյութի երաշխավորված մեծ պահանջարկ, որը հնարավորինս քիչ կախված կլինի արտաքին ազդակներից և, որ ամենակարևորը՝ տնային տնտեսությունների նախապատվություններից: Ինչպես ցույց է տալիս ԵՊՀ շրջանավարտների միավորում կազմակերպության իրականացրած նախագծերի փորձը, էկոնոմ դասի բնակարանների պարագայում, շահառուները հիմնականում ձեռք են բերում «բնակության համար պատրաստ» բնակարաններ, որոնք հարդարված են կառուցապատողի կողմից առաջարկված նյութերով: Տվյալ դեպքում արտադրողի կամ ներմուծողի հարաբերությունները սկսում են կախված լինել կառուցապատողի և ոչ թե տնային տնտեսության նախապատվություններից, իսկ խելամիտ կառուցակարգերի գործարկման դեպքում կառուցապատողների նախապատվությունը հնարավոր է «ուղղորդել» դեպի ներքին արտադրողների առաջարկը: Ճիշտ է ազատական հայացքների հարող տնտեսագետները կարող են քննադատել նման մոտեցումը, սակայն ակնհայտ է, որ տնտեսության մեկ այլ ճյուղում հնարավոր չէ սպառման նման հնարավորություն ստեղծել[iv]: Ընդ որում, բացի շինարարության ոլորտից տնտեսության որևէ այլ ճյուղում նոր արտադրությունների հիմնման ու զարգացման «ինկուբացիոն» շրջանը հնարավոր չէ ապահովել ներքին շուկայում արտադրանքի երաշխավորված սպառման հաշվին: Փաստացի շինարարության աճի ժամանակահատվածում, ներմուծման փոխարինման հաշվին, հնարավոր է կազմակերպել բազմաթիվ ապրանքատեսակների տեղական արտադրություն:

Ընդ որում, այս արտադրատեսակներից շատերը արտահանման մեծ ներուժ ունեն հատկապես դեպի ԵԱՏՄ անդամ երկրներ, որտեղ շինարարական և շինմոնտաժային նյութերի և գործիքների մի զգալի մասը ներմուծվում է: Եվ հաշվի առնելով ռուսական շուկայում չինական ու եվրոպական խաղացողների դիմակայությունը և մաքսային բարձր դրույքաչափերի արդյունքում առաջացող համեմատական մրցունակությունը կարելի է ենթադրել, որ նման արտադրությունների հիմնումը կարող է հետաքրքիր ներդրումային առաջարկ հանդիսանալ եվրոպական արտադրողների համար՝ հատկապես, երբ ներքին պահանջարկի հաշվին ներդրումների ետ գնման երաշխիքներ լինեն: Իսկ նման երաշխիքներ հնարավոր է ապահովել միայն լայնածավալ բնակարանաշինության դեպքում: 2003-2008 թվականներին մշակող արդյունաբերության՝ շինարարության ճյուղին փոխկապակցված այլ ճյուղերի ներքին սպառման նպատակով թողար­կած արտադրանքի ծավալների աճը շուրջ 59 անգամ գերազանցել է հետճգնաժամային ժամանակա­հատվածի ցուցանիշը, երբ շինարարությունը անկում էր գրանցում: Սակայն ուշադրության է արժանի այն, որ նախաճգնաժամային հատվածում շինարարությանը փոխկապակցված ճյուղերի՝ ներքին սպառման նպատակով թողար­կած արտադրանքի ծավալների աճը մոտ 3 անգամ գերազանցել է մշակող արդյունաբերության թողարկման ծավալների միջին աճը: Եվ դա այն դեպքում, որ շինմոնտաժային աշխատանքները և բուն շինարարության զգալի մասը ներմուծված ապրանքների հաշվին է եղել: Մասնավորապես 2003-2008 թթ. ներմուծումն աճել է շուրջ 4 անգամ, իսկ շինանյութերի ներմուծումը՝ ավելի քան 8.5 անգամ: Պակաս կարևոր չէ նաև այն, որ շինարարությունը՝ ունենալով ներճյուղային ու միջճյուղային ամենաշատ կապեր ունեցող ճյուղը իր աճի և նվազման ընթացքում էական նպաստ ունի տնտեսական աճի (նաև ակտիվության) ցուցանիշի աճի և զսպման վրա: Մասնավորապես, «Ամբերդ» հետազոտական կենտրոնի փորձագետների հաշվարկներով 2003-2008 թթ. ապահովված շուրջ 86.3 % տնտեսական ակտիվության ցուցանիշի 39.5 տոկոսային կետն ապահովել է հենց շինարարության ճյուղը, իսկ տնտեսության գերակա համարվող արդյունաբերական 7 ճյուղերը միասին վերցրած՝ ընդամենը 1.4 տոկոսային կետը: Սրան զուգահեռ շինարարության ոլորտը այդ տարիներին եղել է նաև զբաղվածության աճի ապահովման և տնտեսվարողների թվի ավելացման առանցքային ուղղություններից մեկը: Մասնավորապես 2003-2008 թվականներին ճյուղում ներգրավված կազմակերպությունների թիվը կրկնակի, իսկ զբաղվածների թիվը՝ եռակի մեծացել է: Իսկ արդեն ճյուղի անկման փուլում (2009-2014 թթ.) արձանագրված տնտեսական ակտիվության ցուցանիշը կազմել է ընդամենը 7.2 %, որի գերակշիռ մասը (մոտ 3/4-ը) տեղի է ունեցել գների բարձրացման հաշվին: Թեպետ այս ընթացքում արդյունաբերական գերակա ճյուղերը (բացի ոսկերչությունից), շարունակել են աճել[v], սակայն, դրանց փոքր մասշտաբները, ինչպես նաև շինարարության ճյուղի շարունակվող անկումը նվազեցրել են վերջինների ապահոված դրական արդյունքի էֆեկտը: Փաստացի բնակարանաշինության անկումը իր հետևից «քաշել է» ամբողջ տնտեսությունը: Եվ սա այն դեպքում, երբ ներգրավված արտաքին և սեփական միջոցների հաշվին կառավարությունը ոչ միայն շարունակել է այլև զգալի մեծացրել է տարաբնույթ ենթակառուցվածքների ձևավորման ու պահպանման նպատակով շինարարության ֆինանսավորումը[vi]:

Սա կարծում եմ հետագա բանավեճերի հանգուցային կետն է: Ըստ էության, վստահաբար կարելի է պնդել, որ ելնելով մեր տնտեսության ներկայիս ծավալներից ու առանձնահատկություններից կայուն տնտեսական աճի ապահովման առումով շինարարության կայուն աճն առանցքային է: Եվ, որ հավասարապես կարևոր են ինչպես երկարաժամկետ աճի ակնկալիք պարունակող ենթակառուցվածքների ձևավորման համար իրականացվող շինարարությունը, այնպես էլ բնակարանաշինությունը: Ուշագրավ է, որ թեև բնակարանային շինարարությունը երկարաժամկետ սպառում է, այնուամենայնիվ խելամիտ պլանավորման պարագայում մենք կարող ենք դեռ երկար «վայելել» վերջինի դրական պտուղները: Մասնավորապես հաշվի առնելով 2015-2018 թթ. շահագործման հանձնված բնակելի մակերեսը և բնակարանների թիվը կարելի է պնդել, որ ամսական 70-100 հազար դրամ գումար սպասարկելով երկարաժամկետ (20-30 տարով) մարման պայմանով էկոնոմ դասի դասի բնակարանների նկատմամբ պահանջարկը այս պահին կազմում է միջինում մոտ 12,000 բնակարան շուրջ 1 մլն/քմ մակերեսով միայն Երևան քաղաքում: Ընդ որում, այս հաշվարկում ներառված չեն 2019 և հաջորդող տարիներին բնակելի մակերեսի ընդլայնման կամ ձեռք բերման պահանջ ունեցող տնային տնտեսությունների ու բարոյապես ու ֆիզիկապես մաշված շենքերի բնակիչներին նոր բնակարաններով ապահովման անհրաժեշտությամբ ձևավորվելիք պահանջարկի մեծությունը: Մասնավոր-պետություն համագործակցության մոդելի ներդրմամբ նմանատիպ ծրագրերի իրականացման նախադրյալներ առկա են և, դատելով քաղաքային իշխանության ասուլիսներից, նմանատիպ քննարկումներ ներկայումս ընթանում են:

Արդյո՞ք միայն շինարարությունն էր մեղավոր և հնարավո՞ր է կրկնել երբեմնի արդյունքը

Հայտնի փաստ է, որ 2004-2008 թթ. Հայաստանի տնտեսու­թյունը զարգացել է սցենա­րով, որը ենթադրում էր ներքին պահանջարկի աճ՝ արտաքին տրանս­ֆերտ­ների և օտարերկրյա ներդրումների հաշվին, ինչը ակտիվացրել է ներկրվող ապրանքների վերջնական սպառումը և թույլ է տվել սահուն զարգացնել ծառայությունների, առևտրի, տրանս­պոր­տի և շինարարության ոլորտները: Իսկ որոշակի իրողությունների ազդեցությամբ ազգային արժույթի արժևորումը[vii] դարձավ տնտեսության իրական հատվածի աճի և արտահանման հնարավորությունների հիմնական սահմանափակող հանգամանքը՝ ներքին արտադրության համեմատ էապես մեծացնելով ներմուծման գրավչությունը:

Տվյալ դեպքում հարց է առաջանում մենք 2009-ին հայտնվեցինք ընտրված աճի մոդելի «ծուղակում», թե՞ շինարարությունն «ընկավ»՝ իր հետևից «տանելով» տնտեսությունը:

Եվ ամենակարևորը. արդյո՞ք շինարարությունն «ընկավ» գերարտադրության պատճառով:

Իրականում ի՞նչ տեղի ունեցավ 2008-ին: 2008-ին սկսվեց Հարավ-օսական ճգնաժամը, որում ներքաշվեցին Ռուսաստանը և Վրաստանը: Սրան հաջորդեց նավթի բորսայական գների պատմական մաքսիմումի «գահավիժումն» ու Ռուսաստանում գեներացվող եկամտի շեշտակի նվազումը: Դրան հաջորդեց մեր մեդիադաշտում անընդհատ քննարկվող մի քաղաքապետի հեռացումը քաղաքական արենայից, որին էլ հաջորդեց այն՝ ինչին մենք ականատես եղանք 2008-ից հետո:

Ես բնավ հակված չեմ 2008-ի խոր անկման և դրան հաջորդող տարիներին մեր տնտեսության վայրիվերումները մեկնաբանել բացառապես շինարարության աննախադեպ անկմամբ: Առավել ևս, հակված չեմ շինարարության ոլորտի անկումը պայմանավորել գերարտադրության հետ (այն բնորոշմամբ, ինչպիսին տնտեսագիտական գրականության մեջ է ներկայացվում) կամ բնակարանի երկարաժամկետ սպառման ապրանք լինելու և սպառման ցիկլի ընդհատման հետ:

Միևնույն ժամանակ, հակված չեմ շինարարության հետագա աճից ակնկալել նախկինում արձանագրված էֆեկտները: Պատճառներն ավելի բազմաշերտ են. սկսած՝ համեմատության բազաների և առկա միջավայրերի տարբերություններից, վերջացրած տնտեսական զարգացման ընտրված մոդելների, ֆինանսական հաստատությունների տիրապետած միջոցների, անշարժ գույքի ու հիպոթեքային շուկաների զարգացվածության աստիճանների, ձևավորված արտարժույթի կուրսերի ու բազմաթիվ այլ չթվարկված գործոնների տարբերություններով:

Բարև «երջանկությունը» ես քեզ սպասում էի

Հատկանշական է, որ 2002-2008 թվականների կառուցապատումը բացարձակապես պլանավորված չէր: Այն, կարելի է ասել սկսեց միանգամից, «Հյուսիսային պողոտայի» նախագծի մեկնարկով: Շինարարության աննախադեպ աճն անսպասելի էր շինանյութի ներքին արտադրողների համար: Այդ տարիներին ֆինանսական ներդրումների ներգրավման պայմանները կամ ոչ այնքան նպաստավոր էին կամ էլ սահմանափակ՝ նոր արտադրությունների հիմնման համար, ինչի պատճառով շինարարությունից հիմնականում օգտվեցին նախկին ԽՍՀՄ-ից ժառանգություն մնացած ու ոչ այդքան արդյունավետ տնտեսվարողները: Այդ տարիներին շինարարությունը հիմնականում փոքրաթիվ կառուցապատողների մենաշնորհն էր: Այն հիմնականում տեղի էր ունենում գերշահույթի ստացման նպատակով և հիմնականում ՌԴ-ից ներգրավվող «որոշակի» ֆինանսական միջոցների հաշվին: Երկու հանգամանքներն էլ դրդեցին նրան, որ անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում սպեկուլյատիվ գնաճ տեղի ունենա՝ ինչը կատարվում էր նորակառույցների աննախադեպ բարձր գինն արդարացնելու համար: Դա խիստ անհրաժեշտ էր, քանի որ տարբեր «սխեմաներով» հատկացվող հողակտորների բարձր արժեքը և իրականում շահագործման հանձնվող բնակարանների նկատմամբ սահմանափակ պահանջարկը կառուցապատողներին դրդում էին ներդրումների արագ ետ գնումը կազմակերպել շահագործման հանձնվող բնակելի մակերեսի գերբարձր գներով: Փաստ է, որ 2002-2008 թթ. նորակառույց բնակարանների հիմնական սպառողը ոչ թե նոր ձևավորվող միջին խավն էր (կամ միջին եկամուտներ ունեցող տնային տնտեսությունները), այլ սահմանափակ թվով հարուստ ընտանիքները: Ընդ որում, վերջինների գնման մոտիվացիան ոչ թե բնակարանային պայմանների բարելավումն էր, այլ «խաղի կանոններն էին» այդպիսին:

Փաստացի կարող ենք արձանագրել, որ 2002-2008 թվականներին բնակարանաշինությունը ոչ թե առկա պահանջարկի բավարարման նպատակով կառուցապատողների խելամիտ բիզնես էր, այլ գործընթաց, որը պարզապես տեղի ուներ հիմնականում տեղի ունենալու համար և որը ինչպես ներսից, այնպես էլ դրսից ֆինանսավորվում էր ոչ այնքան թափանցիկ սխեմաների կիրառմամբ[viii]:

Քանի որ այս գործընթացը հենց սկզբից իռացիոնալ էր, տնտեսության պատասխանատուների, ինչպես նաև այդ «խաղի մեջ» տնային տնտեսություններին ներքաշելու համար պատասխանատու ֆինանսական կառույցների վարքագիծը նույնպես այդպիսին էր: Ակնհայտ է, որ հետճգնաժամային փուլում մեր հիպոթեքային շուկան կարգավորումների և ներարկումների երկար ճանապարհ է անցել տնային տնտեսություններին հիպոթեքային քիչ թե շատ տանելի պայմաններ առաջարկելու համար: Այդ էր պատճառը, որ այդ տարիներին խոսում ենք պարզապես շինարարության ծավալների աճի ու ոչ թե ներդրումային շինարարության ծրագրի բարեհաջող ընթացքի մասին: Ներդրումային շինարարության ծրագրերը ծավալվում են, քանի որ շահագործման հանձնվելիք բնակարանների նկատմամբ առկա է հստակ չափորոշված պահանջարկ և որի բավարարման նպատակով շինարարության ծավալմամբ պետությունը ցանկանում է նպաստել բազմաթիվ ներքին արտադրությունների հիմնմանը: Համենայն դեպս այս մոդելով իրական աճ ապահոված երկրների փորձը դա է հուշում:

Ի՞նչ անել 2002-2008-ի սցենարից և աննախադեպ անկումից խուսափելու համար

Իրականում պլանավորել կանխատեսվող շինարարական բումը և ամենայն մանրամասնությամբ: Ընդ որում, գործընթացը կարելի է լիովին կառավարել հողհատկացումների միջոցով: Որքան էլ, որ շինարարությունն աչքի է ընկնում առավել բարձր արդյունավետությամբ և դրա ծավալների շոշափելի վերականգնումը հնարա­վորություն կտա ապահովելու տնտեսական աճի պատկառելի ցուցանիշներ, միևնույն է դրա թողարկման աստիճանաբար ավելացումն ավելի ցանկալի է, քան կտրուկ տատանումները՝ կապված նրա հետ, որ տնտեսությունը առավելագույնս կարողանա հարմարվել նոր ձևավորվող պահանջարկին, իսկ շինարարության և դրան փոխկապված ճյուղերը ստանան համակարգային հիմնախնդիրները հաղթահարելու և նախորդող ժամանակահատվածների համար մատնանշված բացթողումները բացառելու հնարավորություն: Պետություն-մասնավոր համագործակցության մոդելի ներդրմամբ այս շուկայի կարգավորողից վերածվել ակտիվ խաղացողի, ինչը հնարավորություն կընձեռի կառուցապատողներին պահել խելամիտ շահույթի միջակայքում և բացառել անշարժ գույքի գների սպեկուլյատիվ աճը: Երկարատև մարման մեխանիզմներով առավելագույնս խթանել գնողունակ պահանջարկը: Ընդ որում, իբրև այլընտրանքային լուծում կարելի է դիտարկել նաև ոչ հիպոթեքային մեխանիզմների ներդրման հնարավորությունը[ix]:

Ապրիլ, 2019 թ.

1. Երբ կենտրոնական բանկը, իր հիմնադրած երկու վերավարկավորող վարկային կազմակերպությունների վրա վերցնելով բոլոր ռիսկերը, առևտրային բանկերի և ունիվերսալ վարկային կազմակերպությունների միջոցով տարբեր ծրագրային վարկերի տեղայնացմամբ շուրջ 2-3 տարի փորձում էր «արհեստական շնչառությամբ» վերակենդանացնել հիպոթեքի շուկան:
2. Կապված Ռուսաստանում տնտեսական իրավիճակի վատթարացման պատճառով մասնավոր տրանսֆերտների զգալի նվազման հետ:
3.  Նկատի է առնվում վարկի տրամադրման պայմանները, կանխավճարի նախապատվելի մեծությունը, ոչ արտարժութային վարկերի առաջարկը, վարկի սպասարկման /մարման/ նպաստավոր ժամկետը, վարկավորման անհրաժեշտ ծավալները և այլն: Օրինակ, 2009-2014 թթ. Հիպոթեքային վարկավորման գործարքների ընդհանուր թվի 50%-ը կազմել են ԿԲ ՎՎԿ-ների ծրագրային վարկերը (որոնց պայմանները թերևս ամենանպաստավորն էին), որոնք տրամադրվում էին ՀՀ դրամով, սակայն տրամադրված վարկերի ծավալում դրամային վարկերի տեսակարար կշիռը 41-42%-ն էր կազմում: Իսկ եթե հիշենք 2009-2015 թթ. Արտարժութային ցնցումները ապա ակնհայտ է, որ տվյալ ժամանակահատվածում հիպոթեք վերցնողների շուրջ 60%-ը չափազանց մեծ ռիսկի էին դիմում:
4. Որը նաև կախված չի լինի սպառողների բրենդային, ոճային և այլ նախապատվություններից:
5. Դրանց ներդրումը արձանագրված 7.2 % տնտեսական ակտիվության ցուցանիշում կազմել է մոտ 41 %:
6. Օրինակ, 2017-ին շահագործման հանձնված բնակելի մակերեսը 2005 թ. Համեմատ 1.7 անգամ պակաս է, իսկ 2008-ի համեմատ պակաս է շուրջ 2.5 անգամ: Իսկ ենթակառուցվածքների ֆինանսավորման ծավալը 2017-ին շուրջ 3.3 անգամ ավելին է քան 2005-ի ֆինանսավորումը և շուրջ 1.8 անգամ ավելին է քան 2008-ի ֆինանսավորումը: Փաստացի, թեև ենթակառուցվածքների ձևավորման համար շինարարական ծախսերը 2008-ին շեշտակի կրճատվելով տարբեր տարիների աճ կամ նվազում են արձանագրել, սակայն վերջնարդյունքում դրանք 2017-ին էականորեն մեծ են 2008-ի ծավալից, իսկ շահագործման հանձնված բնակելի մակերեսը անընդհատաբար նվազել է՝ իր անկմամբ նվազեցնելով նաև ենթակառուցվածքների ձևավորման կամ պահպանման նպատակով պետության կատարած ծախսերից հնարավոր աճի էֆեկտը:
7. Այդ արժևորումը բացատրվում էր «հոլանդական հիվանդությամբ», որը պայմանավորված էր մասնավոր տրանսֆերտների աճով: Թեպետ այդ տարիներին ԿԲ-ն և կառավարությունը մշտապես հայտարարում էին, որ իրենք վարում են լողացող կուրսի քաղաքականություն, սակայն ԱՄՀ հայաստանյան ներկայացուցիչ Նինկե Օմեսի 2009 թվականին դրամի արժեզրկմանը հաջորդող օրերին արված հայտարարությունը առավել խոսուն էր: Չնայած ես հակված չեմ քննադատել ԿԲ ու կառավարության վարած քաղաքականությունը: Այդ տարիներին մեր տնտեսությունն այնպիսին էր, որ արտարժույթի ներհոսքը ֆինանսական կայունության պատասխանատուներին դրդում էր «մարսել» արտարժութային ինտերվենցիաներով՝ առանց հաշվի առնելու վերջինի հնարավոր հետևանքները: Արդարության համար պետք է նշել, որ մասնավոր սպառմանը նպատակաուղղվող այդ տրանսֆերտների ստերիլիզացման հնարավորություն չկար (միջավայրն այլ էր):
8. Թեպետ գործընթացը ներկայացվեց իբրև մայրաքաղաքի փոքր կենտրոնի անմխիթար վիճակը կարգաբերելու, Թամանյանի ճարտարապետական նախագիծն ավարտին հասցնելու անհրաժեշտություն:
9. Այնուամենայնիվ, եթե ճանապարհը հարկատուների հաշվին վարկավորման պայմանների թուլացմամբ շինարարության խթանումն է, ապա այն կարելի է իրականացնել կառավարության կողմից միջոցների ներգրավմամբ (հատկապես որ ԿԲ ներգրաված պարտքը նույնպես պետության պարտքն է): Մեր փորձագետները հաշվարկել էին, որ եկամտային հարկի ետ վերադարձման ներկայիս կառուցակարգերի ներդրմամբ յուրաքանչյուր 1000 բնակարանի հիպոթեքում պետությունը կորցնում է 360-640 լրացուցիչ բնակարան շահագործման հանձնելու հնարավորություն: Սակայն հեռավոր 2014-ին այս մոտեցումը հիմնավորվում էր նրանով, որ ոլորտի աճի ու դրան փոխկապակցված ոլորտների աճի արդյունքում հավաքագրվելիք լրացուցիչ հարկերը ավելի մեծ են լինելու, քան մեր պարզ հաշվարկով պետության կողմից կորսվող միջոցները: Տվյալ դեպքում անհրաժեշտ է համեմատականներ անել ու հասկանալ հիպոթեքի ու երկարաժամկետ մարման այլ սխեմաների համեմատական առավելություններն ու թերությունները: